- Startseite
- Unternehmen & Verkauf
- Cap-Rate-Rechner
Cap-Rate-Rechner
Die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) ist der jährliche Nettobetriebsertrag einer Immobilie in Prozent ihres Werts – die Rendite, die sie bei einem Kauf mit Eigenkapital abwerfen würde. Gib Preis, die erzielbare Miete, einen Leerstandsabschlag und die Betriebskosten ein, um Cap Rate und NOI zu erhalten.
- Nettobetriebsertrag (NOI)
- 39.000,00 €
- Effektives Bruttoeinkommen
- 57.000,00 €
- Betriebskostenquote
- 31,58%
Gespeicherte Eingaben
Speichere Eingaben, die du öfter brauchst – deinen üblichen Stundensatz, deinen Kredit, die Maße deiner Zimmer – und lade sie mit einem Tipp wieder.
Deine letzten Berechnungen
Ergebnisse, die du hier berechnest, bleiben auf diesem Gerät gespeichert, damit du später darauf zurückgreifen kannst.
Formel
So geht’s
- Gib den Kaufpreis oder den aktuellen Marktwert ein.
- Gib die Bruttomiete für ein volles Jahr bei voller Auslastung ein.
- Gib einen Abschlag für Leerstand und Mietausfall ein.
- Gib die jährlichen Betriebskosten ein, ohne Darlehensraten.
Rechenbeispiele
Eine Immobilie für $500.000 mit $60.000 Miete, 5 % Leerstand und $18.000 Kosten
- Effektives Bruttoeinkommen
- 57.000,00 €
- Nettobetriebsertrag (NOI)
- 39.000,00 €
- Cap Rate
- 7,8%
- Betriebskostenquote
- 31,58%
Ein Haus für $320.000, das für $2.500 im Monat vermietet wird, bei 8 % Leerstand und $10.000 Kosten
- Effektives Bruttoeinkommen
- 27.600,00 €
- Nettobetriebsertrag (NOI)
- 17.600,00 €
- Cap Rate
- 5,5%
Was in den NOI einfließt
Zu den Betriebskosten zählen Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Hausverwaltung, vom Eigentümer gezahlte Nebenkosten sowie Gartenpflege oder Reinigung. Nicht dazu gehören Tilgung und Zinsen des Darlehens, Abschreibungen, Einkommensteuer oder einmalige Investitionen wie ein neues Dach.
Die Finanzierung auszuklammern ist gerade der Sinn: Die Cap Rate beschreibt die Immobilie, nicht das Darlehen des Käufers, sodass sich zwei Immobilien unabhängig davon vergleichen lassen, wie sie jeweils finanziert würden.
Eine Cap Rate lesen
Cap Rates für US-Anlageimmobilien liegen meist zwischen etwa 4 % und 10 %. Niedrigere Sätze gehören zu erstklassigen Lagen und stabilen Mietern – man zahlt mehr für jeden Dollar Einkommen, weil er sicherer ist. Höhere Sätze deuten auf mehr Risiko oder weniger erwartetes Wachstum hin.
Dreh es um, um den Wert zu schätzen: Eine Immobilie mit $40.000 NOI ist bei einer Cap Rate von 5 % $800.000 wert, bei 8 % aber nur $500.000. Die Cap Rate ignoriert Finanzierung, Steuern und künftige Wertsteigerung, ist also eher eine Vorauswahlzahl als eine vollständige Rendite – und keine Anlageberatung.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Cap Rate?
Teile den Nettobetriebsertrag durch den Wert der Immobilie. $40.000 NOI bei einer Immobilie für $500.000 sind eine Cap Rate von 8 %.
Was ist eine gute Cap Rate?
Es gibt keine einheitliche Antwort. Viele Investoren suchen 5–8 %, akzeptieren in teuren, stabilen Märkten weniger und wollen in riskanteren mehr. Vergleiche mit kürzlichen Verkäufen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend.
Enthält die Cap Rate das Darlehen?
Nein. Die Cap Rate nutzt das Einkommen vor jeglichen Darlehenszahlungen. Um die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital nach der Finanzierung zu sehen, verwende stattdessen die Cash-on-Cash-Rendite.