- Strona główna
- Biznes i sprzedaż
- Kalkulator stopy kapitalizacji
Kalkulator stopy kapitalizacji
Stopa kapitalizacji to roczny dochód operacyjny netto nieruchomości jako procent jej wartości — zwrot, jaki przyniosłaby, gdyby kupić ją za gotówkę. Wpisz cenę, czynsz, który można pobrać, rezerwę na pustostany i koszty operacyjne, aby poznać stopę kapitalizacji i NOI.
- Dochód operacyjny netto
- 39 000,00 zł
- Efektywny dochód brutto
- 57 000,00 zł
- Wskaźnik kosztów operacyjnych
- 31,58%
Zapisane ustawienia
Zapisz zestaw danych, których często używasz – swoją stawkę, kredyt, wymiary pokoi – i wczytaj go jednym kliknięciem.
Twoje ostatnie obliczenia
Wyniki, które tu obliczysz, są zapisywane na tym urządzeniu, żeby można było do nich wrócić.
Wzór
Jak z tego korzystać
- Wpisz cenę zakupu lub aktualną wartość rynkową.
- Wpisz czynsz brutto za pełny rok przy pełnym wynajmie.
- Wpisz rezerwę na pustostany i nieściągalne należności.
- Wpisz roczne koszty operacyjne, pomijając raty kredytu hipotecznego.
Przykłady obliczeń
Nieruchomość za $500 000 z czynszem $60 000, pustostanami 5% i kosztami $18 000
- Efektywny dochód brutto
- 57 000,00 zł
- Dochód operacyjny netto
- 39 000,00 zł
- Stopa kapitalizacji
- 7,8%
- Wskaźnik kosztów operacyjnych
- 31,58%
Dom za $320 000 wynajmowany za $2500 miesięcznie z pustostanami 8% i kosztami $10 000
- Efektywny dochód brutto
- 27 600,00 zł
- Dochód operacyjny netto
- 17 600,00 zł
- Stopa kapitalizacji
- 5,5%
Co wchodzi do NOI
Koszty operacyjne obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, naprawy i konserwację, zarządzanie nieruchomością, media opłacane przez właściciela oraz sprzątanie lub pielęgnację terenu. Nie obejmują kapitału ani odsetek od kredytu hipotecznego, amortyzacji, podatku dochodowego ani jednorazowych nakładów inwestycyjnych, takich jak nowy dach.
Pominięcie finansowania jest tu celowe: stopa kapitalizacji opisuje nieruchomość, a nie kredyt kupującego, więc dwie nieruchomości można porównać niezależnie od tego, jak każda byłaby sfinansowana.
Jak czytać stopę kapitalizacji
Stopy kapitalizacji dla amerykańskich nieruchomości inwestycyjnych mieszczą się głównie między około 4% a 10%. Niższe stopy idą w parze z wyśmienitymi lokalizacjami i stabilnymi najemcami — płacisz więcej za każdego dolara dochodu, bo jest bezpieczniejszy. Wyższe stopy sygnalizują większe ryzyko lub mniejszy oczekiwany wzrost.
Odwróć to, aby oszacować wartość: nieruchomość z NOI $40 000 jest warta $800 000 przy stopie 5%, ale $500 000 przy 8%. Stopa kapitalizacji pomija finansowanie, podatki i przyszły wzrost wartości, więc jest wskaźnikiem przesiewowym, a nie pełnym zwrotem — i nie jest poradą inwestycyjną.
Najczęstsze pytania
Jak obliczyć stopę kapitalizacji?
Podziel dochód operacyjny netto przez wartość nieruchomości. NOI $40 000 przy nieruchomości za $500 000 to stopa kapitalizacji 8%.
Jaka stopa kapitalizacji jest dobra?
Nie ma jednej odpowiedzi. Wielu inwestorów szuka 5–8%, godząc się na mniej na drogich, stabilnych rynkach, a wymagając więcej na bardziej ryzykownych. Porównuj z niedawnymi sprzedażami podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.
Czy stopa kapitalizacji uwzględnia kredyt hipoteczny?
Nie. Stopa kapitalizacji opiera się na dochodzie przed jakimikolwiek ratami kredytu. Aby zobaczyć zwrot z gotówki, którą faktycznie wkładasz po sfinansowaniu, użyj zamiast tego wskaźnika cash-on-cash.