Calcolatore cap rate (tasso di capitalizzazione)

Formula

Come si usa

1. Inserisci il prezzo d’acquisto o il valore di mercato attuale.
2. Inserisci l’affitto lordo di un anno intero a piena occupazione.
3. Inserisci una quota per sfitto e perdite su crediti.
4. Inserisci le spese operative annue, escludendo le rate del mutuo.

Esempi svolti

Cosa entra nel NOI

Le spese operative comprendono imposte sull’immobile, assicurazione, riparazioni e manutenzione, gestione dell’immobile, utenze a carico del proprietario e giardinaggio o pulizie. Non comprendono capitale o interessi del mutuo, ammortamento, imposta sul reddito o miglioramenti una tantum come un tetto nuovo.

Lasciare fuori il finanziamento è proprio il punto: il cap rate descrive l’immobile, non il prestito di chi compra, quindi due immobili si possono confrontare a prescindere da come ciascuno verrebbe finanziato.

Leggere un cap rate

I cap rate degli immobili da investimento USA cadono per lo più tra il 4% e il 10% circa. I tassi più bassi vanno con le zone di pregio e con inquilini stabili: paghi di più per ogni dollaro di reddito perché è più sicuro. I tassi più alti segnalano più rischio o minore crescita attesa.

Rovescia il ragionamento per stimare il valore: un immobile con $40.000 di NOI vale $800.000 a un cap rate del 5% ma $500.000 all’8%. Il cap rate ignora finanziamento, imposte e futuro apprezzamento, quindi è una cifra di screening e non un rendimento completo, e non è una consulenza di investimento.

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