Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)

Fórmula

Cómo se usa

1. Introduce el precio de compra o el valor de mercado actual.
2. Introduce la renta bruta de un año completo con ocupación total.
3. Introduce una reserva por vacancia y pérdidas por impago.
4. Introduce los gastos operativos anuales, sin incluir las cuotas de la hipoteca.

Ejemplos resueltos

Qué entra en el NOI

Los gastos operativos incluyen los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones y el mantenimiento, la administración de la propiedad, los servicios que paga el propietario y el paisajismo o la limpieza. No incluyen el capital ni los intereses de la hipoteca, la depreciación, el impuesto sobre la renta ni las mejoras de capital puntuales, como un techo nuevo.

Dejar fuera la financiación es precisamente el objetivo: la tasa de capitalización describe la propiedad, no el préstamo del comprador, de modo que se pueden comparar dos propiedades sin importar cómo se financiaría cada una.

Cómo interpretar una tasa de capitalización

Las tasas de capitalización de las propiedades de inversión de EE. UU. se sitúan sobre todo entre el 4% y el 10%. Las tasas más bajas corresponden a ubicaciones privilegiadas e inquilinos estables: pagas más por cada dólar de ingreso porque es más seguro. Las tasas más altas indican más riesgo o menos crecimiento esperado.

Dale la vuelta para estimar el valor: una propiedad con $40.000 de NOI vale $800.000 con una tasa del 5%, pero $500.000 con una del 8%. La tasa de capitalización ignora la financiación, los impuestos y la revalorización futura, así que es una cifra de filtro y no un rendimiento completo; y no es asesoramiento de inversión.

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