キャップレート計算

計算式

実効総収入 = 満室想定の賃料収入 × (1 − 空室率)

純営業収益（NOI）= 実効総収入 − 運営費用

キャップレート（%）= NOI ÷ 物件の価値 × 100

価値 = NOI ÷ キャップレート

運営費用には、固定資産税、保険、修繕と維持管理、不動産管理、オーナーが払う光熱費、造園や清掃が含まれます。ローンの元本や利息、減価償却、所得税、屋根の交換のような一度きりの資本的支出は含まれません。

資金調達を除くのが肝心です。キャップレートが表すのは物件そのものであり、買い手のローンではないので、それぞれの物件がどう資金調達されるかにかかわらず、2つの物件を比べられます。

米国の投資用不動産のキャップレートは、ほとんどがおよそ4%から10%の間に収まります。低い率は、一等地や安定したテナントに結びつきます。収入1ドルあたりに多く払うのは、その収入のほうが安全だからです。高い率は、より大きなリスクや、成長の見込みの低さを示します。

逆算して価値を見積もることもできます。NOIが$40,000の物件は、キャップレート5%なら$800,000の価値がありますが、8%なら$500,000です。キャップレートは、資金調達・税金・将来の値上がりを無視するため、完全な利回りではなく絞り込みのための数字です。投資の助言ではありません。

キャップレートはどう計算しますか？

純営業収益を、物件の価値で割ります。$500,000の物件でNOIが$40,000なら、キャップレートは8%です。

良いキャップレートとはどのくらいですか？

決まった答えはありません。5〜8%を目安にする投資家は多く、高価で安定した市場ではそれより低く、リスクの高い市場ではそれより高く求めます。同じ地域の類似物件の最近の売却事例と比べてください。

キャップレートにローンは含まれますか？

含まれません。キャップレートは、ローンの返済前の収入を使います。資金調達後、実際に投じた現金に対するリターンを見るには、代わりにキャッシュオンキャッシュ・リターンを使ってください。