자본환원율(캡 레이트) 계산기

공식

유효 총수입 = 총 임대 수입 × (1 − 공실률)

순영업소득(NOI) = 유효 총수입 − 운영비

캡 레이트(%) = NOI ÷ 부동산 가치 × 100

가치 = NOI ÷ 캡 레이트

사용 방법

매입가 또는 현재 시장 가치를 입력합니다.
1년 내내 임대가 찼을 때의 총 임대 수입을 입력합니다.
공실 및 대손 감안분을 입력합니다.
연간 운영비를 입력하되, 대출 상환금은 빼세요.

계산 예시

$500,000 물건, 임대료 $60,000, 공실률 5%, 운영비 $18,000

유효 총수입: ₩57,000.00
순영업소득: ₩39,000.00
자본환원율: 7.8%
운영비 비율: 31.58%

$320,000 주택, 월세 $2,500, 공실률 8%, 운영비 $10,000

유효 총수입: ₩27,600.00
순영업소득: ₩17,600.00
자본환원율: 5.5%

NOI에 들어가는 항목

운영비에는 재산세, 보험, 수리·유지보수, 관리 비용, 소유주가 내는 공과금, 조경이나 청소가 포함됩니다. 대출 원금이나 이자, 감가상각, 소득세, 새 지붕 같은 일회성 자본 개선 비용은 포함하지 않습니다.

자금 조달을 제외하는 것이 핵심입니다. 캡 레이트는 매수자의 대출이 아니라 부동산 자체를 설명하므로, 대출 방식과 상관없이 두 부동산을 비교할 수 있습니다.

캡 레이트 읽는 법

미국 투자용 부동산의 캡 레이트는 대체로 4~10% 사이입니다. 낮은 비율은 좋은 입지와 안정적인 임차인에 따라붙습니다. 소득이 더 안전하므로 소득 1달러당 더 많이 지불하는 것입니다. 높은 비율은 더 큰 위험이나 낮은 성장 기대를 뜻합니다.

뒤집어서 가치를 추정할 수도 있습니다. NOI $40,000인 부동산은 캡 레이트 5%에서 $800,000, 8%에서 $500,000의 가치입니다. 캡 레이트는 자금 조달, 세금, 향후 가격 상승을 무시하므로 전체 수익률이 아니라 선별용 지표이며 투자 자문이 아닙니다.

자주 묻는 질문

캡 레이트는 어떻게 계산하나요?

순영업소득을 부동산 가치로 나눕니다. $500,000짜리 부동산의 NOI가 $40,000이면 캡 레이트는 8%입니다.

좋은 캡 레이트는 어느 정도인가요?

정해진 답은 없습니다. 많은 투자자가 5~8%를 찾고, 비싸고 안정적인 시장에서는 더 낮게, 위험한 시장에서는 더 높게 기대합니다. 같은 지역에서 최근 거래된 비슷한 부동산과 비교하세요.

캡 레이트에 주택담보대출이 포함되나요?

아니요. 캡 레이트는 대출 상환 전의 소득을 씁니다. 대출 이후에 실제로 투입한 현금 대비 수익률을 보려면 현금 대비 수익률(cash-on-cash return)을 쓰세요.