- Ana sayfa
- İş ve Satış
- Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate) Hesaplama
Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate) Hesaplama
Kapitalizasyon oranı (cap rate), bir mülkün yıllık net işletme gelirinin değerine oranıdır; yani mülkü nakit satın alsaydın kazanacağın getiri. Fiyatı, toplanabilecek kirayı, boşluk payını ve işletme giderlerini girerek cap rate’i ve NOI’yi bul.
- Net işletme geliri
- ₺39.000,00
- Efektif brüt gelir
- ₺57.000,00
- İşletme gideri oranı
- 31,58%
Kayıtlı ayarlar
Sık kullandığın girdileri (saatlik ücretin, kredin, oda ölçülerin) kaydet, tek dokunuşla geri yükle.
Son hesaplamaların
Burada yaptığın hesaplamaların sonuçları bu cihazda saklanır; istediğin zaman dönüp bakabilirsin.
Formül
Nasıl kullanılır
- Satın alma fiyatını ya da güncel piyasa değerini gir.
- Tam doluluktaki tam bir yıl için brüt kirayı gir.
- Boşluk ve tahsilat kaybı payını gir.
- Yıllık işletme giderlerini gir; ev kredisi ödemelerini dışarıda bırak.
Çözümlü örnekler
$60.000 kira, %5 boşluk ve $18.000 giderle $500.000’lık mülk
- Efektif brüt gelir
- ₺57.000,00
- Net işletme geliri
- ₺39.000,00
- Cap rate
- 7,8%
- İşletme gideri oranı
- 31,58%
Aylık $2.500 kiraya verilen, %8 boşluk ve $10.000 gideri olan $320.000’lık ev
- Efektif brüt gelir
- ₺27.600,00
- Net işletme geliri
- ₺17.600,00
- Cap rate
- 5,5%
NOI neleri içerir
İşletme giderleri emlak vergilerini, sigortayı, onarım ve bakımı, mülk yönetimini, mal sahibinin ödediği faturaları ve peyzaj ya da temizliği içerir. Ev kredisi anaparası veya faizi, amortisman, gelir vergisi ya da yeni bir çatı gibi tek seferlik sermaye iyileştirmeleri dahil değildir.
Finansmanı dışarıda bırakmak işin özüdür: cap rate alıcının kredisini değil mülkü anlatır; bu yüzden iki mülk, her biri nasıl finanse edilirse edilsin karşılaştırılabilir.
Cap rate’i okumak
ABD yatırım mülkleri için cap rate’ler çoğunlukla yaklaşık %4 ile %10 arasındadır. Daha düşük oranlar birinci sınıf konumlara ve istikrarlı kiracılara denk gelir; gelirin her doları için daha fazla ödersin çünkü daha güvenlidir. Daha yüksek oranlar daha fazla risk ya da daha az beklenen büyüme işaret eder.
Değeri tahmin etmek için tersine çevir: $40.000 NOI’li bir mülk, %5 cap rate’te $800.000, %8’de ise $500.000 eder. Cap rate finansmanı, vergiyi ve gelecekteki değer artışını yok sayar; bu yüzden tam bir getiri değil bir eleme rakamıdır ve yatırım tavsiyesi değildir.
Sık sorulan sorular
Cap rate nasıl hesaplanır?
Net işletme gelirini mülkün değerine böl. $500.000’lık mülkte $40.000 NOI, %8 cap rate’tir.
İyi bir cap rate nedir?
Tek bir cevap yoktur. Birçok yatırımcı %5–8 arar; pahalı, istikrarlı piyasalarda daha azını kabul eder, riskli piyasalarda daha fazlasını ister. Aynı bölgedeki benzer mülklerin son satışlarıyla karşılaştır.
Cap rate ev kredisini içerir mi?
Hayır. Cap rate, kredi ödemelerinden önceki geliri kullanır. Finansmandan sonra gerçekten koyduğun nakdin getirisini görmek için bunun yerine nakit üzerinden getiri (cash-on-cash return) kullan.