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Calcolatore loan-to-value (LTV)

Il loan-to-value confronta ciò che devi su un immobile con ciò che vale. Inserisci il valore dell’immobile e il debito residuo del mutuo, più eventuali secondi mutui o HELOC, per ottenere LTV, LTV combinato e patrimonio netto immobiliare, e quanto rimborsare per arrivare all’80%.

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Valore di perizia, o prezzo d’acquisto se più basso.

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Loan-to-value75%
LTV combinato
75%
Patrimonio netto immobiliare
100.000,00 €
Quota di patrimonio netto
25%
Da rimborsare per arrivare all’80% di LTV
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      Formula

      LTV = debito residuo del mutuo ÷ valore dell’immobile × 100
      LTV combinato = (mutuo + secondo prestito) ÷ valore dell’immobile × 100
      Patrimonio netto immobiliare = valore dell’immobile − tutti i prestiti
      Per arrivare all’80% di LTV: rimborsare debito residuo del mutuo − 0,8 × valore dell’immobile

      Come si usa

      1. Inserisci il valore di perizia, o il prezzo d’acquisto se più basso: i finanziatori usano il minore dei due.
      2. Inserisci il debito attuale del tuo primo mutuo.
      3. Aggiungi un eventuale secondo mutuo o linea di credito su casa per vedere l’LTV combinato.

      Esempi svolti

      Un mutuo da $300.000 su una casa da $400.000

      Loan-to-value
      75%
      LTV combinato
      75%
      Patrimonio netto immobiliare
      100.000,00 €
      Quota di patrimonio netto
      25%
      Da rimborsare per arrivare all’80% di LTV
      0,00 €

      Un mutuo da $280.000 più una HELOC da $60.000 su una casa da $500.000

      Loan-to-value
      56%
      LTV combinato
      68%
      Patrimonio netto immobiliare
      160.000,00 €
      Quota di patrimonio netto
      32%
      Da rimborsare per arrivare all’80% di LTV
      0,00 €

      Un mutuo da $332.500 su una casa da $350.000 (anticipo del 5%)

      Loan-to-value
      95%
      Patrimonio netto immobiliare
      17.500,00 €
      Quota di patrimonio netto
      5%
      Da rimborsare per arrivare all’80% di LTV
      52.500,00 €

      Le soglie che interessano ai finanziatori

      L’80% è la principale: a quel livello o sotto, i mutui convenzionali non richiedono l’assicurazione ipotecaria privata e i tassi sono migliori. Puoi chiedere al gestore del mutuo di cancellare la PMI quando il debito arriva all’80% del valore originale della casa, e deve finire automaticamente al 78%.

      I mutui convenzionali per l’acquisto arrivano fino al 97% di LTV e quelli FHA al 96,5%. I rifinanziamenti con prelievo di liquidità (cash-out) e i prestiti su home equity sono comunemente limitati intorno all’80% di LTV combinato, anche se i limiti variano da finanziatore a finanziatore.

      Domande frequenti

      Qual è l’LTV di un mutuo da $300.000 per una casa da $400.000?

      75%. Hai $100.000 di patrimonio netto immobiliare, ovvero il 25% del valore.

      Come si calcola l’LTV?

      Dividi il debito residuo del mutuo per il valore dell’immobile. $240.000 dovuti su una casa da $300.000 sono l’80%.

      Quanto devo rimborsare per eliminare la PMI?

      Abbastanza per arrivare all’80% di LTV. Su una casa da $350.000 con un mutuo da $332.500 (LTV del 95%) sono $52.500 di capitale, attraverso le rate, una somma unica o una perizia con valore più alto.

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