Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Формула

Каждый месяц: проценты = остаток × ставка ÷ 12; основной долг = платёж + доплата − проценты

Месяцев до погашения = −ln(1 − остаток × r ÷ платёж) ÷ ln(1 + r), где r = ставка ÷ 12, с округлением вверх

Экономия на процентах = проценты без доплат − проценты с доплатами

Как пользоваться

Введите остаток основного долга из последней выписки.
Введите процентную ставку и ваш ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, без эскроу.
Введите ежемесячную доплату, разовую сумму или и то и другое.

Примеры расчётов

Остаток $250 000 под 6,5% с платежом $1 800 и доплатой $300 в месяц

Месяцев до погашения: 192
То есть: 16 г.
Погашение раньше на: 5 г. 7 мес.
Сэкономлено на процентах: 62 600,87 ₽
Осталось выплатить процентов: 152 422,67 ₽
Месяцев без доплат: 259

Остаток $180 000 под 4% с платежом $1 100 и разовой суммой $20 000

Месяцев до погашения: 200
То есть: 16 г. 8 мес.
Погашение раньше на: 3 г. 1 мес.
Сэкономлено на процентах: 21 372,36 ₽
Осталось выплатить процентов: 59 252,10 ₽
Месяцев без доплат: 237

Простые способы доплачивать

Если платить половину ежемесячного платежа каждые две недели, получается 26 половинных платежей, то есть 13 полных платежей в год вместо 12. Тот же эффект даёт округление платежа вверх или добавление одной двенадцатой платежа каждый месяц. Убедитесь, что обслуживающая компания направляет доплату на основной долг.

Гасить досрочно или инвестировать?

Каждый лишний доллар приносит гарантированную доходность, равную ставке по ипотеке. При 6,5% это трудно безопасно превзойти; при 3% накопительный счёт может платить больше. Сначала погасите долги с более высокой ставкой и создайте резервный фонд, а также проверьте, нет ли в кредите штрафа за досрочное погашение: в большинстве ипотечных кредитов США его нет. Это оценка, а не финансовая рекомендация.

Частые вопросы

Насколько быстрее я погашу ипотеку, если доплачивать $300 в месяц?

При остатке $250 000 под 6,5% и платеже $1 800 кредит закончится за 16 лет вместо 21 года 7 месяцев, то есть на 5 лет 7 месяцев раньше, и вы сэкономите $62 600,87 процентов.

Что даёт разовая сумма $20 000?

При $180 000 под 4% и платеже $1 100 срок погашения сокращается с 237 месяцев до 200, а экономия на процентах составляет $21 372,36.

Почему калькулятор пишет, что мой платёж не покрывает проценты?

Введённый платёж меньше процентов за один месяц на остаток (остаток × ставка ÷ 12), поэтому кредит никогда не будет погашен. Проверьте, что вы ввели платёж по основному долгу и процентам и правильную ставку.